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曼谷房产大数据:供求关系空前紧张,推动房价进一步走高

十年前,说起海外置业,人们首先想到的是美澳加。然而这十年,悄然发生了变化,随着国内限购政策及“一带一路”的影响,越来越多的国人将海外置业投资的目光,由美澳加转向了近在咫尺的东南亚国家。

中国作为全世界最大的跨国投资国家,在一带一路政策的加持下,菲律宾、泰国、马来西亚、柬埔寨、越南、缅甸等东南亚国家成了更多中国买家资产配置的首选。

泰国连续三年被评为"全世界最幸福的国家",失业率仅仅为1%。泰国首都曼谷又一再被评选为全球最受欢迎的旅游城市。近两年,到泰国置业的人数已经超过投资澳洲、英国等一线发达国家的数量,在东南亚各国脱颖而出。

2019年,大家都对泰国楼市都抱以全新的期待。

去年表现如何?

今年是否值得投资?

 泰国经济发展整体态势迅猛

泰铢升值势头强劲,GDP一路攀升

在过去的5年里,美元对新加坡元升值了8%,兑越南币升值了10%,兑欧元升值了20%,对人民币升值了13%,对马来西亚林吉特升值了26%,对英镑升值了30%。而同一时期,美元对泰铢只贬值了1.5%。因此在当时被评为“表现最好的亚洲货币之一”。

泰铢对大多数区域货币表现异常强劲而且呈现持续趋势,在经济增长的支持下,预计泰铢将成为未来几年强势货币之一。 对于一些外国投资者来说,购买房产也是对冲通胀和汇率波动的一种手段。 过去五年,马来西亚和英国的买家通过购买曼谷房产获益,不仅房产升值,还获得了汇率差价的收益。

而且据泰国中央银行估计今年会加息,会导致泰铢持续攀升。

像泰国这样专注内需市场的经济体将在未来有更佳表现,并且由于泰国的经常帐余额呈现顺差,以及充足的外汇存底和出口增涨,泰国受到的贸易纠纷和外币影响要小很多。国家的净资产和投资的增加,让泰国不会在中美贸易战的环境下受到太大冲击。

泰铢升值势头迅猛,国民生产总值也不甘落后。根据泰国中央银行统计显示,2018年泰国国内生产总值与2017年同期相比,增长了4.8%,创下了近5年来较大的增长幅度。

泰国——东南亚旅游大国

旅游人数持续攀升助力房价稳定增长

由于泰国旅游市场在全球影响,欧美以及亚洲等各国大量在泰国旅居,特别是中国大陆人士为了躲避雾霾和严寒,纷纷来泰国过上“双栖生活“。

泰国经济旅游协会数据显示,2018年泰国接待全世界游客超过4000万人次,半数以上会重游泰国,而其中的10%将有可能在泰国投资房产。

根据CEIC全球经济数据显示,2018年泰国旅游年收入达到62029.467(单位:百万美元),与2017年同比增长9.4%。

泰国旅游年收入走势图

泰国房价各区域走势图                                                                       数据来源:GBRE

对照着看泰国旅游业的走势图和泰国房价的走势图,就会发现它们之间的趋势走势非常的相似。

这也是泰国房产的租售比能达到4%到8%的原因,同时也是是泰国的土地价格和房价能维持年8%到10%幅度上涨的原因。

 

 

不是因为爆炒,而是来源于实实在在的经济基本面的支撑。泰国服务业占泰国经济一半以上的比例,旅游业的持续快速增长,给泰国的经济注入的是强大人流和钱流,然后通过经济的不断传导着的推高泰国社会的房价和租金。

做为国际化都市,又是全球最有吸引力的旅游圣地之一,曼谷作为泰国的首都,一直是投资人关注的热点城市。根据泰国银行的最新数据,截至2018年11月,泰国公寓价格同比上涨9.4%,而根据Thailand Property,截至2018年12月,曼谷房价同比上涨12.4%。

2019年,曼谷房地产市场将如何发展?会有哪些变化?以下是曼谷房产市场的一些预测,供大家参考。

 曼谷整体公寓市场有所放缓

城边区域或受追捧

2019年泰国房产市场将继续增长,但速度会放缓。由于此前泰国央行(Bank of Thailand)宣布了一系列降温措施,包括新的抵押贷款限制措施,以及最近将利率上调至1.75%。开发商将暂停新项目的推出,转而专注于研究未售出的库存,预计未来几个月新的住房抵押贷款和房地产转让将达到峰值。

根据GBRE2018 年第四季度数据预测,曼谷开发商将暂停新项目的推出,转而专注于研究未售出的库存,2019年新推出共管公寓数量将进一步减少。

资料来源:世邦魏理仕研究,2018年第四季度

2018年第三季度曼谷市中心推出:7171套

2018年第四季度市曼谷中心推出:2578套

同比下降:45%

2018年曼谷市中心新建住宅:10920套

同比下降:10%

新屋开工的减少,已经让曼谷房市进入了“买方市场”,曼谷房产的价值在未来的两三年内想必也将持续升值。

随着城市中心的扩张和交通的改善,更多的人会想搬到城市边缘。曼谷拥有广泛的交通网,目前正在进一步扩大和改善交通线路。

 

曼谷现有交通轨道图

曼谷规划轨道交通图

一个高效的交通网可把更多的人从城市的各个边缘带到城市中心。随着曼谷交通网的扩张,从曼谷边缘到市中心将变得更加容易。未来多条交通线路的交叉点,或者是能够通过地铁进入市中心的地点,买家需求可能会增加,值得关注。

曼谷正在发展成为东盟交通枢纽

外国买家需求继续强劲

 近年来,受”一带一路”政策和东部经济走廊的影响,泰国经济迅速崛起,吸引全球各个国家的外资投入。随着基础建设和轨道交通的完善,曼谷的房产经济近年来成为全球投资热门。

我国淘宝、华为、京东等著名企业纷纷驻扎泰国,助力两国长久经济合作发展。泰国当地房产专家表示,中国人对曼谷物业的需求非常旺盛,并预计2019年将继续保持同样强劲的需求。

除此之外,曼谷铁路网的扩建将对曼谷的房价产生重大的积极影响。曼谷铁路网将与曼谷大火车站(Bangsue Grand Station)在终点站开通时整合在一起。邦苏站(Bang sue)已经进入最后的建设阶段,预计将在2020年年中完成信号系统测试,并于2021年1月投入运营。

曼谷在战略上正好位于东盟的中心,而且至关重要的是,它能为中国提供通往东盟其它国家的门户。将有三条线路从邦苏火车站通往中国昆明,并最终延伸至东盟其他地区。曼谷正战略性地将自己定位为商业中心,相应地,房地产价格应与经济增长同步上涨。

由于泰国中央银行的政策,对本地买家实施贷款限制,购买价值超过1000万泰铢的住宅和第二套住宅的买家,需要支付至少20%的首付款,泰国商业银行房贷利率也有所上调。过去几年,泰国房价高速增长,尤其是曼谷,部分公寓的总价要超过800万铢,这与曼谷平均薪资差距甚大,非一般市民能负担。这些都将导致2019年高端公寓需求下滑。

总体来看,除非全球经济遭受严重冲击,否则泰国的房地产仍有较大的发展空间。但是,未来,价格不会像以前那样快速上涨,将会有所放缓。对泰国房产感兴趣的买家应该采取谨慎的态度,了解房地产市场,购买投资眼光更长远的地产。另外,投资者在投资泰国的房产之前,应该做好功课,了解各种税收和法律问题。

数据来源:泰国中央银行,CEIC全球经济数据库、高力国际、GBRE、Trading Economics等数据库。